外国人投资美国房产-所得税和房产税

本系列侧重讨论外国人投资美国房产的所得税和房产税问题，以及川普税改对相关房产投资税负的影响。

Q1：与房产相关的税负有哪些呢？

主要的房产税负涉及到三种。第一，联邦所得税和州所得税，这二者是有区别的，是两个不同级别的税收，征收机构也不同。第二， 房产税，取决于具体地方的法律、税率，各州数额不同。第三，赠与税和遗产税，对大部分美国州的居民来说，仅仅是联邦层面的税收。对于外国人投资美国房产来说，取决于赠与和遗赠时的税务居民状况和持有房产的方式和形式，有不同的法律规定。

税务问题影响着房产的方方面面，从买房，卖房到使用处置以及下一代传承等，投资者都需要谨慎、勤勉地去了解、安排和应对相关税务事项。

Q2：很多中国投资者买房后并不在美国居住，而是将房产出租，或者升值后出售。就这种情况，外国人在美国投资房产的收入需要在美国缴税吗？

一般外国人不需要面对美国全球征税体系，但是美国税法对外国人来自美国的收入有特殊规定，主要两类来自美国的收入，外国人需要缴税。第一类是固定收入，比如租金、利息、特许经营的许可费用，第二类是在美国积极运作的商业收入。取决于收入的性质，税率不同。所以，外国人在美国投资房产的收入是需要在美国缴税的。

Q3：如果国内投资者不报税，会面临什么后果？

根据我们的执业经验，困扰许多中国投资者的不仅仅是具体、复杂的美国税法条文，还有中美两国纳税体系、纳税文化的差异。

美国的税法体系建立在个人法律义务基础上，个人有法律义务去申报、缴纳税收，并对申报内容的真实准确负全责。美国税务的征收和执行机构监管十分严格，不论是过失还是故意，申报人都会因为申报内容有误而受到执法机关的惩罚。

与之相比在中国，个人的税务申报和缴纳，大部分都是在预扣代缴环节完成，不需要个人自己去做许多准备和工作。所以，面对个人申报的美国税法体系，有些中国投资人就想可不可以避免一些税或者完全不去申报，这其实是会面临很大的法律风险。仅仅是不申报，但不存在漏税，会面临行政性的处罚， 但如果有漏税甚至是比较重大的漏税情况，甚至可能被追究刑事责任。

Q4：出租房产收入如何缴税？

外国人在美国投资房产的收入是需要在美国缴税的，但是需不需要主动申报，要根据不同情况具体分析。一般情况下，租金是一个固定收入，原则上是通过预扣代缴的方式。在获得租金的时候，已经被支付方预扣代缴了相应的美国所得税。这种情况下不需要就租金收入进行报税。另一种情况，美国税法规定，作为出租方，外国人可以选择将租赁行为作为在美国境内积极的商业运作，如果是个人持有房产的话，每年4月份申报并缴纳所得税，延期的话可以10月份申报，但是所得税仍然必须在4月份缴纳。如果主动报税的话，具体税率，与美国个人的累进税率相似。

Q5：对租金收入，预扣代缴还是直接缴税哪个更划算？

从整体的税务负担来讲，由于在个人报税的时候，你可以使用一些商业花销、房产税、折旧来抵扣你的租金收入，所以相比预扣代缴的方式，通过主动报税的方式常常比预扣代缴的税负要低。

除了可以抵扣收入外，持有房产的形式，例如公司持有，决定了具体适用的税率。仅仅从绝对数字来看，当下公司统一21%的税率相对最高37%的个人边际税率具有很大优势。但是考虑到美国税法对外国人的特殊规定，以及各种可变和人为因素，并没有一个绝对的答案。

Q6：出售房产的收入如何缴税？

在卖房时，监管公司会向卖方要求递交一份证书，证明卖方到底是不是美国的税务居民。一般情况下， 没有绿卡或美国国籍，外国投资者就会被认定为非税务居民。如果作为非税务居民，美国税务机构为了保证外国人不会在获得利益之后逃税，要求监管公司预扣代缴所得税。按照当下的税法，预扣代缴的数额按照房产出售价格的15%，房产在加州的话，还会面临加州3 1/3%的预扣代缴。

根据实务经验，外国投资人如果在交易前向美国税务局和加州税务局提出合理主张，一般都可以获得按照实际税负缴税的批准。

Q7：持有房产的时间和使用房产的用途对所得税税负有影响吗？

美国税法第121条对出售自住房产的利润有一个特殊的优惠政策。当你在持有房产的5年内，能够在该房产累计居住超过两年或两年以上，你卖房利润的25万可以豁免相应的所得税。对于夫妻两个人来讲，加起来就是豁免50万利润对应的所得税。所以说，取决于卖房前持有房产的时间要求，居住时间的要求，可以在报税的时候去申请这种豁免。这种豁免都是自动可以获得的，但是一定要你在报税时去做出这种主张。

即使不能享受税法121条的25万豁免额度或者利润超出豁免额度的部分，如果投资人持有房产超过一年，可以享受长期资本利得的优惠税率。相对最高37%的个人边际税率，买卖房产的优惠税率最高只有20%，最低0%。

Q8：房价变动对房产税会有影响吗？

房产税是基于不动产的征税价值计算的。征税价值主要是看你买下这个房产的市价。每年的房产税随着市场房地产价值的涨跌，也会相应变动。但是在加州，1978年民众投票通过了13号提案，严格限制政府加重对民众房产税的负担，房产税因通货膨胀因素每年上涨不能超过2%。所以，加州和纽约虽然同为美国高房价地区，加州的房地产税却比纽约低很多。

但有一些特殊情况可能导致对征税价值重新估价而产生房产税变动，需要提醒大家注意。比如重大修缮的情况。房主把房产进行扩建或改变对房产的使用用途后，会收到一份差额账单，通知房主对房产因此升值的部分补缴地税。接到新估价的通知时，房主若不同意当地地产税部门的估价则可以提出申诉。

Q9：川普税改后，与房产投资和收入相关的法律有哪些需要注意？

一个是个人对房产税的税务抵扣。税改方案将每年房产税的按项抵扣额限制在1万美元，房产税高于1万美金的部分就无法进行抵扣。第二就是个人买卖房屋时的贷款。川普税改之前，本金高达110万美元的贷款利息部分可以全部进行抵扣，现在可抵扣利息成本的房贷上限被调低至75万美元。但是新税法没有溯及既往的效力，所以2017年12月之前的贷款仍然按照以前的上限操作。

此外，特朗普税改大幅降低公司统一税率到21%，并且给予资产投资类型的“穿透”企业20%税务抵扣的优惠政策。对于大部分美国投资者来说，选择如何持有房产投资和租赁活动，早已没有悬念了。