外国人投资美国房产-遗产税系列

继上一篇《外国人投资美国房产-所得税和房产税》，本系列讨论遗产税和遗产认证对房产投资和传承的重大影响,，以及川普税改后遗产税的变化，和对税法政策的不确定性增加。

虽然外国人不需要对海外资产缴纳遗产税，但是外国人直接持有的美国房产属于美国法律对外国人征收遗产税的资产范围，因此外国人必须为长期持有的房产做具体的税务筹划，否则可能面临资产缩水，甚至血本无归。

Q10：外国人需要为美国的房产缴纳遗产税吗？

赠与税和遗产税是独立于所得税的另一个体系。赠与税和遗产税都是针对资产的无偿或低于市价的转让，只不过一个是生前，一个是生后，所以可以看作一个税种。区别于美国人可以享有的大约1000万的豁免额度，外国人只能享受6万的豁免额度，其余按照资产市值的40%纳税。而且对比美国人的遗产税豁免额度每年至少会根据通货膨胀率进行调整，外国人的遗产税豁免额度十多年来都没有做过调整。

虽然外国人不需要对海外资产缴纳遗产税，但是外国人直接持有的美国房产属于美国法律对外国人征收遗产税的资产范围，因此外国人必须为长期持有的房产做具体的税务筹划，否则可能面临资产缩水，甚至血本无归。

Q11：下一代继承父母在美国的房产，需要经历什么程序呢？

美国的每个州都有相应的遗产认证法律，英文叫probate code。如果在加州买房，写的是父母的名字，生前没有做遗产规划，房产的生后转移就会面临法庭的遗产认证程序。第一，这个程序需要大量文件准备，耗时长，至少6个月以上的时间。第二，法庭程序纪录对保护家庭隐私产生极大不利。第三，成本特别高，除了法院申请费,执行人的服务费，还有律师费，而且加州允许律师按照资产大小收费。第四，如果房产持有方式没有经过筹划的话，执行人要出售还必须受到法庭程序的监督，造成成交困难。

法庭遗产认证程序对美国居民和外国居民都是一视同仁的，这是用于确认遗产归属的默认法庭程序。无论是否有遗产税，除非去世方有生前遗产规划，否则涉及房地产的归属，即使对于自然继承人，一般都必须经过法院遗产认证的程序。

Q12: 有没有其他可以避免或减少遗产税或者遗产法庭认证的策略？在购房或者移民的哪个阶段应当做出相关筹划呢？

第一种情况：如果说购房者不考虑移民，不会成为美国税务居民，那么首先考虑房产的价值大小。在美国买房，个人直接持有房产的家庭，肯定会面临6万美金以上部分的遗产税，我们建议利用美国税法和其他法律给与的灵活节税手段和持有形式，避免个人直接持有美国房产的情况。

第二种情况，如果说购房者打算移民到美国，做法就有区别了。每个家庭评估自己的整体资产情况，不一定会像外国购房者那样一定会面临遗产税的问题。美国的税务居民夫妻有2000万美元以上的免税额度。如果家庭资产低于2000万美金，就不存在遗产税的问题。那么就这类家庭的遗产规划，重点在于如何避免法庭遗产认证的程序。

但是，美国税法受政治经济环境的影响相比其他法律都要大。这次川普税改因为是三十多年来规模最大的税改，曝光度最高，但其实美国税法每几年都有变动。尤其美国国税局和财政部经常以《裁定》和《实施细则》的形式诠释法律，抑制新的滥用行为，填补法律的空缺，例如对比特币等货币的税务处理指南，并且通过税收优惠政策推动某些经济活动。

川普税改对遗产税豁免额的大幅提高，从2017年对美国居民的遗产税豁免额度500万左右，直接上升到2018年的1000多万美元。在去年遗产税税改的讨论中立法者们也提出了一些其他的征收方案。纵观美国税法的演变，尤其遗产税方面的频繁变化，可见美国税法体系本身的不确定性和川普税改后导致更多的政治政策的不确定性。因此，外国人在美的投资和商业行为应当首先对当下的税法和政策有全局性的理解，并且务必要预先做好筹划，把握好最佳时机。